Übertragung der elterlichen Liegenschaft auf die Nachkommen

Wohneigentum ist für junge Menschen heutzutage kaum noch finanzierbar. Gleichzeitig wünschen sich Eltern mit Wohneigentum, dass ihr Einfamilienhaus oder ihre Wohnung dereinst von ihren Kindern bewohnt wird und demnach an diese übertragen wird. Solche Grundstückübertragungen innerhalb der Familie bergen einige Risiken und müssen richtig strukturiert sein.

Eine wichtige Entscheidung dabei ist, ob die Liegenschaft (zum Teil) verschenkt oder zum Verkehrswert verkauft werden soll. Aufgrund der hohen Immobilienpreise ist eine – zumindest teilweise – Schenkung oftmals die einzige Option. Eine (gemischte) Schenkung im rechtlichen Sinne liegt vor, sobald der Schenkungsanteil mindestens 20 % des Verkehrswerts der Liegenschaft beträgt. Häufig anzutreffen ist der Fall, dass die Beschenkten die vorhandenen Hypothekarschulden übernehmen. In solchen Fällen liegt in der Regel eine gemischte Schenkung vor, die gleich wie eine Schenkung behandelt wird.

Vorteile:

Bei einer (gemischten) Schenkung der Liegenschaft an die Nachkommen können die Grundstückgewinnsteuern aufgeschoben werden. Zudem fallen die Notariatsgebühren und Grundbuchabgaben geringer aus.

Nachteile bzw. Risiken:

Allerdings besteht bei der Schenkung ein gewichtiges Risiko: Den schenkenden Eltern bzw. dem schenkenden Elternteil wird verschenktes Vermögen bei einer späteren Berechnung des Anspruch auf Ergänzungsleistungen angerechnet. Bei der Ermittlung des verschenkten Vermögens werden sie so behandelt, wie wenn sie die Liegenschaft noch immer im Eigentum hätten, und zwar zum Wert im Zeitpunkt der Anspruchsprüfung. Immerhin wird das verschenkte Vermögen für jedes seit der Schenkung abgelaufene Jahr um CHF 10'000 reduziert.

Beispiel: Die Eltern verschenken eine Wohnung, welche im Schenkungszeitpunkt einen Verkehrswert von CHF 500'000.-- aufweist. 20 Jahre später weist die Wohnung aufgrund konjunkturbedingter Wertsteigerung einen Verkehrswert von CHF 1 Mio. auf. Unter Abzug von CHF 200'000.-- (20 Jahre * CHF 10'000.--) berechnet sich das verschenkte Vermögen 20 Jahre später auf CHF 800'000.-- (CHF 1 Mio - CHF 200'000.--). Diese CHF 800'000.-- werden den Eltern in der Anspruchsberechnung als hypothetisches Vermögen angerechnet.

Ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen entfällt somit in der Regel. Verfügen die Eltern nicht über genügend verbleibendes Vermögen, müssten die Verwandten für die existenzgefährdeten Eltern einspringen, oder es bleibt nur der Gang zum Sozialamt.

Ein weiterer Nachteil entsteht in diesem Szenario beim Wunsch, die Nachkommen untereinander gleichbehandeln zu wollen. Diesfalls sind die Beschenkten gegenüber den anderen Nachkommen ausgleichungspflichtig. Sofern im Zeitpunkt der Erbteilung der Eltern also nicht genügend anderweitiges Vermögen im Nachlass vorhanden ist, um damit die anderen Nachkommen auszugleichen, müssen die Beschenkten die anderen Nachkommen aus ihrem eigenen Vermögen ausgleichen. Schlimmstenfalls müssen sie die geschenkt erhaltene Liegenschaft verkaufen und die Miterben aus dem Erlös ausgleichen.

Bei einem Verkauf zum Verkehrswert ist zu empfehlen, dass der Verkehrswert der Liegenschaft von einem Experten geschätzt wird. Basierend auf diesem Schätzwert kann der Kaufvertrag an die Nachkommen ausgestaltet werden. Es lohnt sich dabei, den Kaufvertrag durch die nicht übernehmenden Nachkommen mitunterzeichnen zu lassen, wobei diese im Sinne einer erbvertraglichen Vereinbarung bestätigen, dass sie mit dem Kaufpreis als Verkehrswert einverstanden sind und sie auf die Ausgleichung allfälliger Wertsteigerungen bis zum Zeitpunkt der Erbteilung der Eltern verzichten.

Vorteile:

Durch einen fairen Kaufpreis und die Mitunterzeichnung der nicht übernehmenden Nachkommen wird für die spätere Erbteilung des Nachlasses der Eltern bzw. des Elternteils Klarheit geschaffen. Zeitgleich wird der Gleichbehandlung der Nachkommen genüge getan, indem dadurch später erst gar keine Erbvorbezüge bzw. Schenkungen auszugleichen sind.

Nachteil:

Nachteil des Verkaufs sind, dass höhere Notariatsgebühren und Grundbuchabgaben anfallen sowie die Grundstückgewinnsteuer in der Regel abzuliefern ist. Letztere kann (teilweise) aufgeschoben werden, wenn die verkaufenden Eltern eine Ersatzanschaffung tätigen.

Eine familieninterne Grundstückübertragung erfordert saubere Planung: idealerweise mit unabhängiger Hausschätzung, klarer Regelung zur Gleichbehandlung der Nachkommen und der Wahl des passenden Übertragungsmodells (Schenkung oder Kaufvertrag) unter Berücksichtigung von Erb- und Steuerfolgen sowie möglicher Auswirkungen auf Ansprüche aus Ergänzungsleistungen.